1 中国新城市战略转型分析
中国新城市（01321.HK）作为港股上市的城市综合运营商，近年来通过战略重构 和模式创新 ，在房地产行业深度调整期实现了突破性增长。根据2024年度业绩报告，公司通过 "产业协同+轻资产运营"双轮驱动战略，全年实现合并收入41.04亿元，同比增长216.3%；归母净利润达5.04亿元，同比提升224.7%，展现出强劲的战略定力与创新势能
。这一业绩的取得主要源于公司对业务结构的优化和精益运营的深化，其中轻资产模式的规模效应释放发挥了关键作用，推动毛利率从28.4%大幅提升至50.2%，资产周转效率显著提高。
在业务生态布局方面，中国新城市已构建起多元化业务矩阵 ，形成以商业地产开发、商业运营、酒店管理、产业投资四大核心板块为主体，产业服务、新型文旅、智慧农批等新兴产业为延伸的"4+X"生态体系。各业务板块之间形成了显著的协同效应，被公司内部称为"黄金圆环"
。这一战略布局紧扣国家"十四五"规划对长三角城市群的战略定位，聚焦高潜力区域发展：
- 区域深耕战略：截至2024年底，公司在长三角共布局14个项目，土地储备面积约369万平方米，其中新一线城市占比高达76%。杭州作为战略枢纽，通过IOC国际办公中心、众安广场等标杆项目，构建"可售物业+综合体+星级酒店"多元业态组合。
- 商业运营升级：公司持有12个投资物业，总建筑面积32万平方米，平均出租率达81%。通过"空间+运营+内容"全链路模式，2024年客流量突破1500万人次，其中萧山众安广场客流量同比激增39%。
- 文旅创新突破：众安文旅板块开创了"文旅+"融合生态，形成文旅+新媒体、文旅+短剧、文旅+教育、文旅+低空等创新业务组合。杭州滨江区长河老街项目通过活化改造，年客流量超400万人次，五次登上央视报道，验证了"小而精"运营模式的有效性。
表：中国新城市2024年核心业务指标
| 业务板块 | 关键指标 | 表现 | 同比增长 |
|---|---|---|---|
| 整体业绩 | 合并收入 | 41.04亿元 | +216.3% |
| 归母净利润 | 5.04亿元 | +224.7% | |
| 商业运营 | 持有物业面积 | 32万平方米 | - |
| 平均出租率 | 81% | - | |
| 酒店管理 | 营收 | 2.25亿元 | - |
| 综合入住率 | 63% | - | |
| 文旅板块 | 长河老街客流量 | 400万人次 | - |
在财务健康度方面，公司现金储备同比增加130.7%至8.86亿元，资产负债率下降4.1个百分点至60.1%，净负债率压缩至47%，整体费用率从34.3%降至9.4%，流动性指标（流动比率1.12）进入行业安全区间
。这些数据充分印证了公司精细化运营能力的持续强化，为后续创新业务拓展提供了坚实的财务基础。
值得关注的是，中国新城市以前瞻性视野布局低空经济等未来产业。旗下众安航空精准聚焦"低空+文旅"融合场景，成功引入电动垂直起降飞行器（eVTOL），并于杭州城市阳台完成试飞，积极探索eVTOL技术在城际通勤、旅游观光等场景的实际应用
。这一布局与上海青浦新城"北斗及低空经济"的产业定位形成战略呼应，为未来区域协同创造可能。
2 房地产资产代币化创新模式
2.1 资产代币化的核心机制与价值
资产代币化（Real World Assets Tokenization）作为区块链技术与实体经济融合的创新实践，正在全球房地产行业掀起深刻变革。其核心逻辑是通过区块链技术 将物理世界的实物资产转化为可分割、可流通的数字通证，重构传统不动产的价值链。这一过程包含五大关键环节：资产确权（通过法律程序确认底层资产权属）、估值审计（第三方机构进行公允估值）、代币发行（将资产分割为区块链通证）、链上交易（投资者通过合规平台买卖）、智能合约分配收益（租金等收益自动分配）
。
房地产代币化通过技术创新解决了行业的深层次痛点。传统房地产面临"高价值、低流动"的天然矛盾，具体表现为：一套普通住宅成交周期长达数月，涉及数十个繁琐环节；全球商业地产交易中高达35%因流程复杂最终流产；中小投资者被千万级门槛拒之门外
。代币化技术从三个维度提供解决方案：
- 流动性革命：将物理房产拆分为可交易的数字代币，实现二级市场秒级交易。香港铜锣湾写字楼项目将29亿港元资产分割为100万份NFT，最低投资门槛降至1000港元，流动性较传统REITs提升300%。
- 成本结构优化：通过区块链技术实现资产确权、交易、结算自动化，减少中介环节。蚂蚁数科与朗新集团合作的充电桩RWA项目，融资周期缩短至3周，成本降低35%。
- 透明度与信任机制：区块链记录资产全生命周期数据，投资者可实时查阅运营数据、收益分配等信息；智能合约自动执行收益分配，减少人为干预。
2.2 代币化在债务化解与商业模式创新中的应用
在化解地方债务和房地产库存方面，资产代币化展现出显著的应用潜力。中国当前面临的地方政府债务风险与房地产库存压力，可通过代币化形成系统化解决方案：
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城投债风险化解创新：传统展期（如贵州模式）仅延缓风险，而代币化可将城投平台持有的基础设施收益权分割上链，吸引增量资金承接债务。2025年5月昆明试点的"保税区仓库代币化"案例中，某城投公司将空置率42%的保税区仓库代币化，发行年化6.5%的RWA债券，3周内募资8.7亿元用于偿还到期债务
。其创新价值在于现金流锚定机制------以资产实际现金流（如租金）折现确定代币价值，规避了信用评级虚高问题（当前63%城投债评级虚高）。
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房地产去库存新路径：代币化为商业地产和住宅库存提供创新解决方案。在商业地产领域，绿地香港项目通过代币化预售7天回笼12亿港元；在住宅领域，郑州试点将公租房租金收益权碎片化销售，有效缩短去化周期
。尤其值得关注的是法拍房领域的新尝试------广州中院联合AMC推出"不良资产包代币"，以3折起拍价挂牌，通过区块链技术确保产权清晰和交易透明。
表：房地产代币化与传统模式对比
| 维度 | 传统模式 | 代币化模式 | 创新价值 |
|---|---|---|---|
| 投资门槛 | 高（通常百万级） | 低（50-1000美元） | 普惠金融 |
| 交易周期 | 数月（平均45-90天） | 秒级（T+0） | 流动性提升 |
| 交易成本 | 高达交易额5-7% | 低于传统模式35%+ | 成本优化 |
| 信息透明度 | 不透明（依赖中介） | 链上实时可查 | 信任机制 |
| 收益分配 | 手动（季度/半年） | 智能合约自动执行 | 效率提升 |
资产代币化还创造了创新的商业场景融合机会，实现"消费+投资"一体化。在长租公寓领域，租客可转化为微股东，享受资产增值与租金抵扣双重权益；在文旅项目运营中，可发行基于消费权益的会员代币（如杭州长河老街可推出"文旅消费通证"），持有者既可享受消费折扣，又可分享资产增值收益
。这种模式不仅拓宽了融资渠道，还构建了用户粘性强、生态价值高的商业闭环。
3 中国新城市代币化发展路径预测
3.1 存量资产盘活的战略机遇
基于中国新城市的业务布局和资产特性，其在资产代币化领域具备显著的先发优势 和实施基础。公司旗下丰富的存量资产为代币化创新提供了优质底层资产，结合政策红利与市场趋势，可构建多层次的发展路径：
-
商业与酒店资产证券化突破：中国新城市持有的12个投资物业（总建面32万㎡，出租率81%）
，如杭州IOC国际办公中心、萧山众安广场等标杆项目，可通过"REITs+代币化"双轨模式实现流动性释放。具体路径包括：发行基于租金收益权的Utility Token （功能型通证），投资者凭通证享受消费折扣及分红权益；或设计Security Token（证券型通证），锚定底层资产价值，承诺5-8%的年化收益。这种模式不仅可盘活存量资产，还能吸引增量资金支持轻资产扩张。
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文旅资产融合创新 ：众安文旅旗下项目（如年客流量400万人次的杭州长河老街）具备发行 "消费权益型NFT" 的独特优势
。此类通证可设计三重权益体系：基础消费权（购物/餐饮折扣）、收益分红权（按持币比例分配利润）、治理投票权（对业态更新提出建议）。这不仅可提前锁定消费客群，还能将一次性游客转化为长期投资者，实现"用户即股东"的生态闭环。该模式与青浦新城"低空经济"政策形成协同，可探索"低空观光+文旅代币"的复合场景。
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城投合作化解区域债务：中国新城市可依托长三角区域资源（尤其是76%土储位于新一线城市的优势）
，与地方政府合作开展基础设施代币化试点。参照"昆明保税区模式"，将城投公司持有的低效资产（如空置率超30%的产业园）进行收益权代币化，公司提供运营管理服务并收取管理费。这一模式既响应了上海新城建设中的"区区结对"政策（如青浦与长宁区的数智产业合作），又能开辟轻资产管理费收入新渠道。
3.2 实施路径与效益预测
中国新城市的代币化转型需遵循渐进式发展路径，平衡创新突破与风险控制。基于公司战略规划与技术成熟度，可设计分阶段实施方案：
-
试点启动阶段（2025-2026）：选择1-2个优质商业项目（如萧山众安广场）发行租金收益权代币，募资规模控制在5亿元内，主要面向合格投资者。同步申请香港金管局"Ensemble监管沙盒"测试，确保合规基础
。此阶段目标为验证技术可行性与市场接受度，预计可降低负债率3-5个百分点，同时缩短资产周转周期40%以上。
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规模扩展阶段（2027-2028）：将文旅资产纳入代币化范围，重点打造"长河老街消费通证"，设计消费抵扣、分红、投票等复合权益。探索与青浦新城"低空经济"战略协同，开发"eVTOL观光+通证权益"的沉浸式体验产品
。此阶段目标为形成可复制的代币化产品矩阵，预计资产管理规模（AUM）提升20%，年化融资成本降至5%以下。
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生态融合阶段（2029年后）：打通"投融管退"全链条，建立二级市场流通机制。与A股市场联动探索"RWA互通ETF"，吸引股票散户资金（当前A股股息率仅1.2%，远低于RWA的5-8%收益）
，实现跨市场资金导流。此阶段目标为构建长三角领先的房地产数字资产平台，预计轻资产收入占比提升至50%以上，综合融资成本再降2-3个百分点。
表：中国新城市代币化发展路线图与效益预测
| 阶段 | 时间 | 核心举措 | 目标指标 | 风险控制 |
|---|---|---|---|---|
| 试点启动 | 2025-2026 | 商业资产收益权代币化 申请监管沙盒 | 募资5亿元 负债率降3-5% | 合格投资者限制 单一项目试点 |
| 规模扩展 | 2027-2028 | 文旅消费通证发行 低空经济融合 | AUM提升20% 融资成本<5% | 设置价格稳定基金 空置率超30%触发回购 |
| 生态融合 | 2029+ | 二级市场流通 RWA互通ETF | 轻资产收入占比>50% | 跨市场熔断机制 链上资金穿透监管 |
从长期财务效益看，代币化转型有望推动中国新城市实现三重价值跃升：一是优化资本结构，通过资产证券化释放3-5亿元沉淀资本，净负债率降至40%以下；二是拓展收入来源，轻资产管理费（如O+EPC模式管理费）贡献率提升至30%；三是提升估值逻辑，科技平台属性增强可使市盈率从当前8倍向科技公司15-20倍靠拢
。
4 风险与挑战
4.1 法律与合规风险
资产代币化在中国新城市的业务场景中落地面临的首要障碍是法律确权困境。当前多数国家和地区尚未承认链上代币的物权效力，房地产代币化项目需通过特殊目的载体（SPV）实现资产隔离和风险管理
。中国新城市若推进代币化，需解决三大法律难题：
- 产权登记制度冲突：传统不动产登记体系与区块链确权存在制度空白，代币持有者的法律地位尚不明确。香港铜锣湾项目通过金管局沙盒测试获得临时牌照，但内地尚无类似机制。
- 证券属性认定风险：若代币被认定为证券，需遵守《证券法》关于公开发行、信息披露等要求，否则可能面临类似RealT项目在美国的合规诉讼（SEC指控其未注册证券发行）。
- 跨境法律冲突：代币全球流通涉及多国管辖权，如松江新城规划的"G60科创走廊ESG联盟"若引入国际资本，需协调中欧美监管差异。
4.2 技术与市场风险
在技术实施层面，智能合约漏洞 和预言机数据篡改是两大核心威胁。2023-2025年DeFi领域因技术漏洞损失超28亿美元，房地产代币化项目需建立更严格的安全机制
。中国新城市需特别关注：
- 跨链互操作性风险：多链资产流转（如以太坊与Polygon）易因协议不兼容导致资产冻结。技术上需引入Polkadot等跨链协议，但会增加系统复杂度。
- 市场流动性不足：若二级市场交易量不足，代币价格可能严重偏离资产净值（NAV）。需设计价格稳定机制，如当代币价格偏离NAV 20%时自动停牌核查。
- 现金流波动风险：出租率下滑将导致收益分配违约。可参照昆明模式设置"空置率超30%触发代币回购"条款，但需公司提供流动性支持。
4.3 监管与政策风险
中国新城市的代币化布局需密切跟踪政策动态，防范监管转向风险。当前国内对RWA的监管框架尚未成型，存在三重不确定性：
- 试点政策波动：上海五个新城虽鼓励创新（如青浦低空经济），但若项目风险事件频发可能引发政策收紧。
- 资金流动管控：为防范A股资金分流至RWA市场（A股散户占比76%），深圳交易所草案已提议"单项目散户持仓上限20%"。
- 税务政策变更：当前香港对RWA收益暂免资本利得税，但内地若开征将显著削弱收益优势。
5 结论与建议
中国新城市的战略转型与资产代币化创新的结合，代表了房地产行业向"轻资产+数字化"演进的重要方向。通过系统分析，可得出以下核心结论：
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短期突破口：优先试点杭州IOC等核心商业项目的租金收益权代币化，锚定5-8%年化收益吸引增量资金，预计可释放3-5亿元流动性，年内降低负债率3-5个百分点
。同时加强与青浦新城在"低空经济"场景的协同，开发eVTOL观光与文旅代币的复合产品。
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中长期生态构建：建立"投融管退"全周期代币化平台，打通与A股市场的资金通道（如RWA互通ETF）。目标2027年轻资产收入占比超50%，平台估值逻辑从地产公司向科技服务商转型
。
为保障战略实施，中国新城市需构建三层风险防御体系：
- 法律合规层：采用"境内资产+香港发行"双结构，利用香港Ensemble沙盒获取合规牌照，境内通过SPV隔离风险。
- 技术安全层：投入年利润的5%组建区块链实验室，重点开发跨链互操作与智能合约审计系统，引入Chainlink预言机保障数据可信度。
- 市场稳定层：设立价格稳定基金，当代币价格偏离NAV 20%时启动自动回购；严格执行"单项目散户持仓上限20%"的监管要求。
中国新城市的代币化转型本质是构建 "债务化解---资产盘活---资金导流" 的三角循环。正如某省财政厅内部会议所言："RWA不是魔术棒，而是手术刀------割除债务腐肉时，必须确保新肌体有造血能力。"
未来成功的关键在于底层资产的现金流创造能力，这要求代币价值最终锚定实体收益增长率。若首批项目能实现现金覆盖率1.2倍以上的安全垫（即现金流覆盖本息的1.2倍以上），中国新城市有望在长三角新城竞争格局中率先实现从开发商向数字资产管理平台的跃迁。