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契税
地方税
从价税：以土地、房屋的价格为计税依据，实行比例税率
行为目的税：以承受土地、房屋权属行为作为征税对象
一、纳税人
在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人。
二、征税范围
- 土地使用权出让
- 土地使用权转让、包括出售、赠与、互换
- 房屋买卖、赠与、互换
- 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。
注：不包括土地承包经营权和土地承包经营权的转移。
三、税率
- 3%---5%，幅度比例税率
- 具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常委委员会决定，并报全国人民代表大会常委委员会和国务院备案。
四、计税依据
- 土地使用权出让、出售，房屋买卖 → 合同的成交价格
- 互换 → 差额
- 没有价格的转移 → 税务机关参照市场价核定
- 成交、互换价差额偏低且无正当理由 → 税务机关采用评估价等确定
- 以划拨 方式取得，后变为出让 → 补缴的土地价款
- 以划拨 取得土地使用权，后经批准转让 房地产
- 划拨变为出让 → 分别以补缴的土地出让价款、合同成交价
- 划拨性质不变 → 以房地产合同成交价格
- 土地使用权及附建筑物、构筑物等转让的 → 应交付的总价款
- 土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的价款
- 房屋附属设施与房屋为同一不动产单元 → 应交付的总价款，与房屋税率相同
- 房屋附属设施与房屋为不同单元 → 合同成交价格，按当地税率
- 承受已装修房屋的，应讲包括装修费在内的费用计入承受方应交付的总价款。
五、税收优惠
下列免征契税：
- 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施
- 非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
- 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
- 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属以及夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。
- 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
- 依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
- 外国银行分行依照《外资银行管理条例》等改制为外商独资银行
- 城镇职工按规定第一次购买公有住房。
省、、自治区、直辖市可以决定免征或减征：
- 因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
- 因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
六、征收管理
- 纳税义务发生时间：签订土地、房屋权属转移合同当日
- 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，可申请退还已缴纳的税款。
发生下列，可申请退税：
- 因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移无效、被撤销或被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人
- 在出让土地使用权交付时，因容积率调整或者实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的
- 在新建商品房交付时，因实际面积小于合同约定面积需返还房价款的