DYOR 世茂集团 00813.HK

文章目录

[1. 公司概况：老牌闽系房企的沉浮](#1. 公司概况：老牌闽系房企的沉浮)
- [1.1 简介](#1.1 简介)
- [1.2 股权结构](#1.2 股权结构)
- [1.2 核心资质与定位](#1.2 核心资质与定位)
[2. 财务表现：2025年成功扭亏为盈](#2. 财务表现：2025年成功扭亏为盈)
- [2.1 2025年核心财务数据](#2.1 2025年核心财务数据)
- [2.2 收入结构变化：多元化成效显现](#2.2 收入结构变化：多元化成效显现)
- [2.3 偿债能力与流动性](#2.3 偿债能力与流动性)
- [2.4 估值与市场表现](#2.4 估值与市场表现)
[3. 债务重组：境外完成，境内推进](#3. 债务重组：境外完成，境内推进)
- [3.1 境外债务重组：已生效](#3.1 境外债务重组：已生效)
- [3.2 境内债务：持续展期中](#3.2 境内债务：持续展期中)
- [3.3 资源盘活](#3.3 资源盘活)
[4. 销售情况：持续承压](#4. 销售情况：持续承压)
- [4.1 2025年全年销售](#4.1 2025年全年销售)
- [4.2 2026年最新销售数据](#4.2 2026年最新销售数据)
[5. 土地储备：规模充足但需盘活](#5. 土地储备：规模充足但需盘活)
[6. 保交付：积极履行社会责任](#6. 保交付：积极履行社会责任)
[7. 子公司情况：上海世茂持续巨亏](#7. 子公司情况：上海世茂持续巨亏)
[8. 主要风险总结](#8. 主要风险总结)
[9. 总结：重组后的求生之路](#9. 总结：重组后的求生之路)

1. 公司概况：老牌闽系房企的沉浮

1.1 简介

世茂集团控股有限公司（Shimao Group Holdings Limited，股票代码：00813.HK）是一家在开曼群岛注册、主要从事中国境内房地产开发业务的投资控股公司。公司是典型的"闽系"房企之一。

项目	内容
股票代码	00813.HK
香港上市日期	2006年7月5日
上市主体注册成立日期	2004年10月29日
世茂集团事业起点	1989年（许荣茂先生进入中国房地产行业）
注册地	开曼群岛
创始人	许荣茂
现任主席	许世坛（2024年9月1日起接任，系许荣茂之子）
员工人数	40,141人（2025年数据）
主营业务	物业开发、商业运营、物业管理及酒店经营
核数师	中汇安达会计师事务所有限公司

管理层重要变动：

许荣茂 （1950年7月生）是世茂集团的创始人，1989年创办世茂集团进入房地产领域
许世坛是许荣茂的儿子，2000年加入集团，2024年9月1日正式接任董事会主席，许荣茂退休

世茂集团曾是房地产行业的领军企业之一，以"高杠杆、快周转"模式快速扩张，曾位列中国房企综合实力前十。然而，随着房地产行业进入深度调整期，公司于2022年前后出现流动性危机，2025年7月完成境外债务重组，是目前已出险房企中较早完成重组并实现扭亏为盈的案例。

1.2 股权结构

公司股权结构相对集中，核心股东以创始团队及关联方为主，同时引入多元机构投资者，形成了"核心团队主导、多元资本协同"的股权格局。截至最新披露，创始团队通过关联企业持有公司主要股权，保障公司战略决策的稳定性；同时，公司引入多家知名机构投资者参与股权布局，兼顾市场化运作效率，不过受行业调整及公司经营困境影响，部分股东持股比例存在小幅变动。作为港股上市房企，公司治理结构规范，严格遵循港交所上市规则，定期披露经营数据及重大事项，保障投资者知情权。

1.2 核心资质与定位

世贸集团具备房地产开发一级资质，拥有完善的地产开发体系、项目运营体系及销售服务体系，核心定位为"聚焦核心城市、打造高品质产品的综合性城市运营商"，以住宅开发为核心，产品涵盖高端住宅、改善型住宅、商业综合体、酒店、写字楼等多种物业类型，主打高品质、差异化的产品路线，聚焦长三角、珠三角、环渤海等核心城市群的核心城市，精准匹配中高端市场需求。

公司以"深耕核心、多元协同"为发展理念，将稳健运营、品质提升、多元布局作为发展战略重点，依托标准化产品体系和高效运营能力，实现项目优质开发与稳定去化，同时逐步拓展商业运营、酒店运营、物业服务等多元业务，完善产业链布局，提升抗风险能力，在核心城市群形成了完善的布局网络，成为行业内具有一定影响力的综合性房地产企业。

2. 财务表现：2025年成功扭亏为盈

2.1 2025年核心财务数据

根据公司2026年3月发布的2025年度业绩公告，世茂集团财务状况出现重大改善：

财务指标	2025年	2024年	同比变动
营业收入	284.18亿元	约600亿元（估算）	-52.6%
年度利润/亏损	+44.77亿元	-436.86亿元	扭亏为盈
公司拥有人应占利润	144.73亿元	-359.05亿元	大幅转正
每股基本收益	2.61元	---	转正
合约销售额	239.53亿元	---	---
合约销售面积	196.5万平方米	---	---
平均售价	12,192元/平方米	---	---

公司解释，利润大幅增加主要得益于2025年7月境外债务重组成功 ，当期确认境外债务重组收益695.2亿元。这是公司能够扭亏为盈的最核心原因。

2.2 收入结构变化：多元化成效显现

2025年，世茂集团收入结构持续优化：

业务板块	2025年收入	占总收入比	同比变化
物业开发	约165.3亿元	58.2%	占比下降
酒店经营、商业运营、物业管理及其他	约118.9亿元	41.8%	占比上升21.7个百分点
其中：物业管理（世茂服务）	78.8亿元	---	核心净利润5.72亿元
其中：酒店经营	21.8亿元	---	市场偏弱背景下保持韧性
其中：商业运营	---	---	在管项目销售额同比增长3%，出租率近90%

"一体两翼"发展模式成效显现，非开发业务收入占比从2024年的约20%提升至2025年的41.8%，接近翻倍。

2.3 偿债能力与流动性

截至2025年末，公司的关键偿债指标如下：

指标	数值	含义
借贷总额	1,822.66亿元	较2024年末大幅减少697.85亿元（-27.7%）
一年内到期借贷	约1,186亿元	短期偿债压力仍然较大
现金及银行结余	约121亿元	含受限制现金，现金对短期债务覆盖率约10%
未按计划还款的借贷	925亿元	已发生实质性违约
经营活动净现金流	由负转正	重组后经营造血能力恢复
资产负债结构	优化修复	整体财务状况稳步改善

核数师意见 ：独立核数师对2025年财报无法表示意见，主要由于存在重大不确定性，可能对集团持续经营能力产生重大疑虑。

核心解读：虽然借贷总额大幅下降近700亿元，但一年内到期债务仍有1,186亿元，而在手现金仅121亿元，短期流动性压力依然存在。此外，高达925亿元的未按期还款借贷表明，公司虽然完成了境外重组，但境内债务问题尚未完全解决。

2.4 估值与市场表现

截至2026年4月初，世茂集团的市场表现如下：

指标	数值
股价	约0.17港元
总市值	约15.7亿港元
市盈率(TTM)	0.10倍
每股净资产	-6.06元（负数，资不抵债）
52周波幅	0.166 - 0.930港元

股价自高点下跌超过90%，目前处于52周区间底部（0.166-0.930港元）。值得注意的是，每股净资产为负值（-6.06元），表明公司已处于资不抵债状态。

3. 债务重组：境外完成，境内推进

3.1 境外债务重组：已生效

世茂集团的境外债务重组是2025年最核心的积极事件：

时间节点	进展
2025年7月21日	境外债务重组计划正式生效
重组收益	当期确认695.2亿元重组收益，是扭亏为盈的主因
强制可换股债券转换	截至2026年3月，约41亿美元（占82%）已转换为公司新股
最新转换	2025年12月24日至2026年3月，再次发行约5.7亿股用于债券转换

重组生效后，公司一直按照新条款履行义务，整体债务规模及压力得到有效减轻。

3.2 境内债务：持续展期中

境外重组的成功为境内债务处理创造了有利条件：

进展	金额/情况
已成功展期	约18亿元人民币境内贷款获得展期
最长展期期限	至2029年
协商对象	积极与其他境内贷款人和债权人就贷款展期或重组进行协商

3.3 资源盘活

公司通过多种方式盘活资源以改善现金流：

实施针对性激励计划回收各类应收款项
响应国家及地方政府各类扶持政策
通过收储政策盘活资源（包括政府监管账户资金、预付土地款、各类保证金等）
盘活款项用于支付或冲抵项目工程款、应付税费和其他开支

4. 销售情况：持续承压

4.1 2025年全年销售

2025年全年，世茂集团实现：

合约销售额：239.53亿元
合约销售面积：196.5万平方米
平均售价：12,192元/平方米
香港项目BEACON PEAK ：自2025年9月开盘至年末，累计成交约10亿元人民币

4.2 2026年最新销售数据

进入2026年，销售压力仍在延续：

期间	合约销售额	说明
2026年1-2月	28.11亿元	---
2026年累计交付	约300套房屋	交付工作压力已大幅减轻

5. 土地储备：规模充足但需盘活

截至2025年12月31日，世茂集团的土地储备情况如下：

土储指标	数据
总土地储备（权益前）	约3,416万平方米
在建面积	918万平方米
项目数量	约192个
覆盖城市	全国多个城市

公司表示，土地储备为后续盘活存量、持续优化资产结构提供了必要支持。

6. 保交付：积极履行社会责任

世茂集团在保交付方面持续投入：

期间	交付数据
2022-2025年累计	在93座城市、278个项目，累计交付28.1万套房屋
2026年（截至3月）	已累计交付约300套房屋，交付压力大幅减轻

公司通过资产盘活、以价换量等多种方式积极筹措资金，以实际行动保障业主权益，践行企业主体责任。

7. 子公司情况：上海世茂持续巨亏

值得关注的是，世茂集团的子公司上海世茂股份有限公司2025年财务表现与集团层面存在巨大反差：

指标	数值
营业收入	52.67亿元
净亏损	-130.30亿元
归属所有者净亏损	-97.62亿元
每股损失	2.71元
资产总额	497.72亿元
负债总额	663.54亿元
所有者权益	-151.63亿元（资不抵债）

重要提示：上海世茂的巨额亏损主要来自投资损失、公允价值变动损失及资产减值损失。这是世茂集团整体风险的重要提示------集团层面的扭亏主要依赖债务重组收益，而非经营性改善。

8. 主要风险总结

风险类别	具体情况	风险等级
短期偿债风险	一年内到期借贷1,186亿元，现金仅121亿元	🔴 高
持续经营风险	核数师"无法表示意见"，存在重大不确定性	🔴 高
资不抵债风险	每股净资产-6.06元，已资不抵债	🔴 高
境内债务风险	925亿元未按期还款，境内展期仍在协商中	🟠 中高
子公司风险	上海世茂亏损130亿元，严重资不抵债	🟠 中高
销售端风险	2026年前两月销售额28亿元，全年预计仍将低迷	🟠 中高
股价风险	股价0.17港元，较高点跌超90%，流动性较低	🟡 中

9. 总结：重组后的求生之路

世茂集团是已出险房企中率先完成境外债务重组并实现扭亏为盈的案例，具有标志性意义。

维度	状态	说明
债务重组	🟢 境外完成	2025年7月生效，确认695亿元重组收益
净利润	🟢 扭亏为盈	2025年净利润44.77亿元，主要靠重组收益
经营面	🟡 改善中	经营现金流由负转正，多元化收入占比提升
短期偿债	🔴 仍紧张	一年内到期债务1,186亿，现金仅121亿
审计意见	🔴 无法表示意见	持续经营能力仍存重大疑虑
股价表现	🔴 低迷	0.17港元，较52周高点下跌超80%

核心关注点：

境外重组虽已完成，但境内债务展期能否全面落地仍是关键
短期偿债压力巨大（1,186亿到期 vs 121亿现金），流动性风险未完全解除
核数师"无法表示意见"表明持续经营能力仍存重大不确定性
子公司上海世茂持续巨亏，集团内部风险传导值得关注

与中梁控股、融信中国的对比：

对比维度	世茂集团（00813）	中梁控股（02772）	融信中国（03301）
境外重组状态	✅ 已完成（2025.7）	⚠️ 推进中	⚠️ 推进中
2025年净利润	+44.77亿（扭亏）	-40.78亿	-124.83亿
重组收益	695亿元	无	无
土地储备	3,416万㎡	2,010万㎡	1,631万㎡
非开发业务占比	41.8%	低	低
审计意见	无法表示意见	不发表意见	---

世茂集团凭借境外重组的率先完成 和多元化业务的支撑 ，在出险房企中率先实现了财务报表的扭亏为盈。然而，审计师的"无法表示意见" 和高达925亿元的未按期还款借贷 提醒投资者：重组只是第一步，经营面的真正复苏仍需时间验证。在当前阶段，公司更像一个刚刚"止血"的重伤员，距离"康复"还有很长路要走。