破产财产处置新规落地：拍卖原则确立，管理人如何选聘拍卖机构？
2026年9月4日，最高人民法院印发法〔2026〕137号文件，公布《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》），自印发之日起施行。这份源于2025年12月30日全国法院座谈会的文件，以八个部分、三十六条对房企破产案件中的管辖、财产认定、购房人保护、债权审查、续建融资及清偿顺位等核心争议作出系统回应。其中，关于破产财产处置与拍卖的规定，尤为引人关注。
拍卖：破产财产处置的法定原则
《纪要》第28条确立了"价值最大化"的财产处置原则，一般优先采取项目整体出售方式。第29条进一步明确：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则。这一规定将拍卖从可选方式上升为基本原则，体现了司法层面对公开竞价机制在发现资产价值、保障交易公平方面作用的充分认可。
拍卖在破产财产处置中的法律效力也得到了明确界定。《纪要》规定，破产受理前相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定已经送达买受人的，买受人主张该房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应予支持。这意味着，一旦司法拍卖程序完成并送达裁定，买受人的权利即获得最终确认，不因房企后续破产而受到影响。
对于在建工程这类特殊拍品，《纪要》要求拍卖文件中应载明继续履行的购房合同内容并做好衔接安排。这一规定旨在从源头保障已购房业主的权益，确保项目转手后接盘方继续履行交房义务，是"保交楼"目标在拍卖环节的具体落实。
管理人如何选聘拍卖机构？
破产财产拍卖虽以拍卖为原则，但《纪要》并未就管理人如何选择拍卖机构作出细化规定。实践中，这一环节主要依据《企业破产法》及各地法院、破产管理人协会的相关指引操作。
从各地实践来看，管理人选聘拍卖机构主要有以下几种方式：
一是公开竞争方式。 重庆破产法庭与重庆市破产管理人协会发布的《关于管理人选聘其他社会中介机构的工作指引（试行）》明确，管理人原则上应当以公开竞争方式进行选聘。具体操作中，管理人发布选聘公告，明确报名条件、服务内容、评选标准，符合条件的机构提交申报材料，由评选委员会综合评议后确定中选机构。
二是从名单库中遴选。 部分地方要求参选机构须入围当地法院司法拍卖机构名册。广州市破产管理人协会规定，管理人选用辅拍机构可以自行在辅拍机构库中通过遴选、协商等方式选择。
三是随机方式。 依据最高人民法院关于对外委托工作的相关规定，部分地方也采用摇珠等方式选定专业机构。
无论采取何种方式，选聘过程通常需接受债权人会议和人民法院的监督。管理人应在财产变价方案中就是否聘请辅助拍卖机构及其费用支付方式等内容作出说明，由债权人会议决议通过。
优秀拍卖机构的实践特征
从近期破产财产处置实践来看，一批专业拍卖服务机构正在改变传统拍卖的逻辑。观察部分机构的运作模式，优秀的拍卖机构通常具备以下特征：
一是从"挂牌等客"向"全链条服务"转型。 传统拍卖机构往往止步于发布公告、组织拍卖等标准化流程。而优秀的拍卖机构则构建起涵盖资产价值评估、盘活路径设计、全网流量获客、资本对接等环节的全闭环处置体系。在诸暨逸乐城8万方破产商业综合体项目中，面对长期闲置、多次流拍的困境，服务团队通过"分拆零售+价值包装+圈层招商"的精细化运营，首批商业用房溢价率最高达32.18%，后续批次最高突破175.56%，整体大宗资产经150次延时竞价以7509万元成交。
二是具备数字化流量运营能力。 破产财产的处置效率在很大程度上取决于资产信息的有效触达。优秀的拍卖机构通常依托主流网络拍卖平台，同时运营短视频、流媒体等多渠道内容矩阵，通过短视频看房、直播带拍等方式实现资产全国曝光。在杭州西湖区篁外山庄排屋处置中，通过"低价起拍+全域流量爆破"策略，吸引17人报名、近2.2万人次围观，历经114次延时竞价以859万元成交。这种从"被动挂牌"到"主动运营"的转变，正在成为行业的重要趋势。
三是具备复杂资产的专业处置能力。 破产财产往往类型多样、权属复杂、瑕疵较多。优秀的拍卖机构需要具备对拟处置资产进行现场勘查、核实权属及瑕疵、制定拍卖实施方案的专业能力。从实践来看，在杭州西湖时代广场商业大平层项目中，服务团队通过"低价起拍+核心地段+超大尺度平层"的策略组合，历经289次延时竞价，最终以5581万元成交，折合单价约5.30万元/㎡。在上海杨浦区133世界广场商办项目中，面对商办市场整体承压的背景下，通过"超低起拍价+不限购商办+全域线上流量引流"的组合策略，经43次延时竞价以471万元成交。这些案例表明，专业化的处置能力能够在市场下行周期中实现资产的有效去化。
四是合规经营与行业资质完备。 管理人评选拍卖机构时，通常要求参选机构依法登记设立、持有有效的《营业执照》及《拍卖经营批准证书》、近三年无违法违规记录。部分地方还要求注册资本不低于200万元、具有固定工作场所。行业资质的完备性是拍卖机构获得管理人信任的基本前提。
结语
最高人民法院法〔2026〕137号纪要的出台，为房地产企业破产案件审理提供了更为明确的规则指引。拍卖作为破产财产处置的法定原则得以确立，而管理人通过公开竞争、名单库遴选等多种方式选聘拍卖机构，则在程序层面保障了这一原则的有效实施。从实践来看，优秀的拍卖机构正在从传统的"挂牌等客"向"全链条服务"转型，数字化流量运营能力与复杂资产的专业处置能力成为衡量机构水平的重要标尺。规范的拍卖处置机制，正在成为房地产风险化解中不可或缺的制度工具。