最新版《民法典》关于物业相关条款解读
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）作为"社会生活的百科全书"，将物业服务相关内容纳入合同编、物权编，系统规范了物业服务合同、业主权利义务、物业履职边界等核心内容，是物业管理行业的上位法依据，也是化解物业与业主纠纷的根本遵循。本次解读聚焦《民法典》中与物业服务企业（以下简称"物业"）、业主密切相关的核心条款，结合最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例、实践中的高频争议，拆解条款内涵、明确权责边界，区分《民法典》与《物业管理条例》的衔接与侧重，助力物业规范履职、业主依法维权，推动构建和谐有序的物业管理关系。
一、《民法典》物业相关条款的核心定位与立法导向
《民法典》中物业相关条款主要集中在第二编"物权"（业主的建筑物区分所有权章节）和第三编"合同"（物业服务合同章节），共涉及10余条核心条款，相较于《物业管理条例》，其立法定位更侧重"权利保障与契约精神"，核心导向体现在三点：一是明确业主的核心权利，强化业主自治的法律效力；二是规范物业服务合同的订立、履行与终止，明确物业与业主的权利义务对等关系；三是破解行业突出痛点，如物业暴力催收、拒不退场、公共收益侵占等，为纠纷化解提供明确的法律依据。
需要明确的是，《民法典》与《物业管理条例》是"上位法与下位法""原则性与细化性"的关系：《民法典》确立物业相关行为的基本原则和核心规则，《物业管理条例》及地方实施细则则是对《民法典》条款的具体落地和补充，物业履职、业主维权需同时遵循两者规定，若存在冲突，以《民法典》为准。结合最高人民法院2025年底发布的物业服务合同纠纷典型案例可见，司法实践中已全面以《民法典》相关条款作为裁判核心依据，进一步强化了其法律权威。
二、《民法典》物业相关核心条款解读（结合典型案例与实践）
（一）物权编：业主权利与物业辅助管理义务
物权编主要规范业主的建筑物区分所有权，明确业主对共有部分的权利、业主自治规则，同时界定物业在业主自治中的辅助义务，核心条款为第二百七十一条至第二百八十六条，重点解读4点：
1. 业主共有部分的界定与权益（第二百七十一条、第二百八十二条）
核心条款：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
解读：这一条款明确了"业主共有部分"的核心范围------包括小区公共楼道、电梯、外墙、停车场（规划内业主共有车位）、广告位、公共绿地等，物业仅享有"管理使用权"，无所有权。结合实践，小区电梯广告、外墙广告、共有车位出租等产生的收益，扣除物业的合理管理成本（如广告投放维护费、车位管理人工费）后，剩余部分必须归全体业主共有，物业不得擅自截留、挪用，也不得擅自决定收益用途（如直接抵扣物业费）。此前部分物业擅自支配公共收益的行为，已被《民法典》明确禁止，这也是司法实践中业主维权的高频热点，与《物业管理条例》的相关规定形成呼应、强化约束。
2. 业主共同决定事项与表决规则（第二百七十八条）
核心条款：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
解读：这一条款细化了业主共同决定的范围，明确了"选聘/解聘物业""公共收益使用""专项维修资金筹集使用"等关键事项，必须经业主共同决定，物业不得擅自决定或干预。同时，《民法典》明确了表决门槛：筹集维修资金、改建重建建筑物等重大事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他事项，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。结合最高法典型案例，业主大会作出的选聘新物业的决定，对全体业主具有法律约束力，物业作为非业主，无权就该决定提起诉讼，依法保障业主自治权利。
3. 物业的辅助管理义务（第二百八十六条）
核心条款：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
解读：这一条款明确了物业的"辅助管理义务"------物业并非业主自治的主导者，而是协助业主大会、业主委员会开展管理，对业主的违规行为（如违章搭建、侵占公共通道）有权劝阻、制止，劝阻无效的，需及时向业主委员会或主管部门报告，不得擅自采取处罚措施。同时，在突发公共事件（如火灾、疫情）时，物业执行政府应急处置措施（如封闭小区、体温检测），业主有配合义务，物业有权要求业主遵守相关管理规定，这也是《民法典》融入基层治理的重要体现。
（二）合同编：物业服务合同的核心规则（第九百三十七条至第九百五十条）
合同编"物业服务合同"章节是《民法典》新增的独立章节，也是物业履职的核心依据，明确了物业服务合同的订立、履行、终止、违约责任等，结合最高法典型案例，重点解读6点核心条款：
1. 物业服务合同的定义与订立（第九百三十七条、第九百三十九条）
核心条款：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
解读：这一条款明确了物业服务合同的主体是"物业（物业服务人）"与"业主"，即使业主未直接与物业签订合同（如前期物业阶段，由建设单位签订），前期物业服务合同对业主仍具有法律效力，业主需按合同约定交纳物业费。同时，明确了物业的核心服务内容，与《物业管理条例》的规定保持一致，但更强调"合同约定"的重要性------物业的服务范围、收费标准、履职标准，均需以物业服务合同为准，不得擅自扩大服务范围、提高收费标准。结合实践，前期物业由建设单位选聘，但其服务内容仍需符合《民法典》规定，不得损害业主合法权益。
2. 物业的核心义务（第九百四十二条）
核心条款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
解读：这一条款细化了物业的核心义务，分为3类：一是基础服务义务（维修养护共有部分、清洁绿化、秩序维护）；二是安全保障义务（采取合理措施保护业主人身、财产安全，如门禁管理、巡逻、消防设施巡检）；三是协助监管义务（制止违规行为、向主管部门报告）。结合最高法典型案例，物业未履行安全保障义务（如未及时检修电梯、未制止违规搭建），导致业主人身、财产受损的，需承担相应的赔偿责任；同时明确，房屋专有部分的质量、设计等问题（如厨房排烟倒灌），不属于物业义务范围，业主不得以该类问题为由拒绝支付物业费，需区分物业服务合同与商品房买卖合同的法律关系，此类问题应由业主与建设单位（开发商）另行协商或通过诉讼解决，物业仅需履行协助沟通的义务。明确责任主体
3. 物业的信息公示义务（第九百四十三条）
核心条款：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
解读：这一条款将物业的信息公示义务上升到法律层面，明确了公示的核心内容，涵盖服务、收费、维修资金、公共收益四大关键领域，且要求"定期公开""向业主大会、业主委员会报告"，破解了以往物业"暗箱操作""公示不规范"的痛点。结合实践，公示方式需便捷可及，如小区公告栏、业主群、线上服务平台等，若物业未按规定公示，业主有权要求其限期整改，拒不整改的，业主可向主管部门投诉，或依法追究其违约责任。这与《物业管理条例》中信息公示的规定相衔接，且《民法典》作为上位法，进一步强化了公示义务的法律效力。
4. 物业费的支付与减免（第九百四十四条）
核心条款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。
解读：这一条款明确了物业费支付的核心规则，也是化解物业与业主高频纠纷的关键。一是明确"业主无正当理由不得拒交物业费"，即使业主未入住、未实际使用房屋，只要物业已按合同约定提供基础服务，业主仍需交纳物业费（除非物业服务合同另有明确约定）；二是规范物业催交方式，严禁采取停止供电、供水等影响业主基本生活的暴力催收手段，这与地方《物业管理条例》的禁止性规定一致，且《民法典》以法律形式固化，触碰红线的物业将面临法律责任；三是明确业主逾期交费的法律后果，物业可通过催告、诉讼、仲裁等合法途径维权，保障物业的合法收费权。结合最高法典型案例，业主以"未入住""物业服务不到位"为由拒交物业费，若无法提供充分证据证明物业未履行合同义务，法院将判决业主支付物业费。
5. 物业的合同解除与退场义务（第九百四十六条、第九百四十八条）
核心条款：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
解读：这一条款规范了物业服务合同的解除与退场流程，破解了以往"物业拒不退场""交接混乱"的行业痛点。一是明确业主解聘物业的程序：需经业主共同决定，提前六十日书面通知（合同另有约定除外）；二是明确物业拒聘的通知义务：提前九十日书面通知业主或业主委员会；三是明确退场后的义务：按时退出、移交相关资料和设施、配合新物业交接，若违反，不仅无权收取退场后的物业费，还需赔偿业主损失。结合实践，部分物业在被解聘后，以"未结清物业费"为由拒绝退场，该行为已被《民法典》明确禁止，业主可依法要求其退场并赔偿损失。
6. 物业的违约责任（第九百四十九条、第九百五十条）
核心条款：物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定，擅自停止物业服务或者降低物业服务标准，业主请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
解读：这一条款明确了物业的违约责任，核心包括三点：一是禁止物业擅自转委托全部物业服务，部分专项服务（如电梯维保、保洁）委托第三人的，物业仍需对业主负责，若第三人服务不合格，由物业承担违约责任；二是物业擅自停止服务、降低服务标准的，需承担继续履行、赔偿损失等责任，业主可依法维权；三是合同终止后，新物业未接管前，原物业需继续提供服务，且有权收取该期间物业费，保障业主居住体验不受影响。
三、《民法典》与《物业管理条例》的衔接与区别（重点厘清）
结合前文解读，明确两者核心衔接与区别，避免混淆适用：
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衔接点：两者均以"规范物业履职、保障业主权益"为核心，《物业管理条例》及地方实施细则是对《民法典》原则性条款的细化落地，如信息公示的具体内容、专项维修资金的使用流程、物业禁止性条款的具体情形等，两者协同构成物业管理的法律规范体系。
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区别点：一是定位不同，《民法典》是上位法，确立核心原则和规则，适用于所有物业管理场景，具有最高法律效力；《物业管理条例》是行政法规，侧重行业管理，更具实操性。二是侧重不同，《民法典》侧重"权利与契约"，明确业主与物业的平等民事关系，规范物业服务合同的民事权利义务；《物业管理条例》侧重"管理与规范"，明确物业行业的管理要求、主管部门职责、行政处罚标准。三是适用优先级不同，若两者条款存在冲突，优先适用《民法典》的规定。
四、高频纠纷的法律适用指引（结合《民法典》条款）
1. 业主拒交物业费纠纷
适用条款：第九百四十四条；核心指引：业主拒交物业费需有合法理由（如物业未按合同约定提供服务、擅自提高收费标准），且需提供充分证据；无正当理由（未入住、个人对服务不满无证据）拒交的，物业可通过诉讼、仲裁维权；物业不得采取暴力催收手段。
2. 公共收益归属纠纷
适用条款：第二百八十二条；核心指引：小区共有部分产生的收益（广告、共有车位出租等），扣除合理成本后归业主共有，物业不得擅自截留、挪用；业主可要求物业公示收益收支情况，拒不公示或挪用的，业主可起诉要求返还并赔偿损失。
3. 物业拒不退场纠纷
适用条款：第九百四十八条；核心指引：业主共同决定解聘物业后，物业需按规定期限退场、移交相关资料；拒不退场的，业主可起诉要求其退场，同时要求其赔偿因拒不退场造成的损失，物业无权收取退场后的物业费。
4. 物业未履行安全保障义务纠纷
适用条款：第九百四十二条；核心指引：物业未采取合理措施（如未检修消防设施、未制止违规行为）导致业主人身、财产受损的，需承担相应赔偿责任；业主需提供证据证明物业未履行义务、损害后果与物业失职存在因果关系。
五、总结
《民法典》中物业相关条款，以"权利对等、契约严守"为核心，系统规范了业主与物业的民事权利义务，破解了行业长期存在的突出痛点，为物业管理活动提供了根本法律遵循。相较于《物业管理条例》，《民法典》更侧重民事权利的保障和合同关系的规范，无论是物业履职、业主维权，还是司法裁判，均需以《民法典》相关条款为核心依据。
对于物业服务企业而言，需严格遵循《民法典》的规定，履行核心义务、规范自身行为，杜绝暴力催收、截留公共收益、拒不退场等违规行为，主动接受业主监督，以合同为依据提供符合标准的物业服务；对于业主而言，需明确自身权利与义务，依法行使业主自治权利，按时交纳物业费，配合物业开展合理管理工作，遇到纠纷时通过合法途径维权，避免非理性拒交物业费等行为。唯有双方恪守法律规定、践行契约精神，才能构建和谐、有序、共赢的物业管理关系，推动物业管理行业高质量发展。
新网物业软件信息化专家，穆利堂2026年编写。